اگه قصد خرید ملک دارید، احتمالاً اولین سوالی که به ذهنتون می‌رسه اینه که باید به چه نکاتی توجه کنید تا خریدتون قانونی و بی‌دردسر باشه. واقعیت اینه که خیلی از دردسرهای حقوقی‌ای که بعد از خرید ملک پیش میاد، به‌خاطر ناآگاهی از همین نکات ساده‌ست. حالا چرا این نکات این‌قدر مهم‌ان؟
چون خرید ملک یکی از مهم‌ترین تصمیم‌های زندگی هرکسیه. اگه قرارداد درست و اصولی تنظیم نشه، ممکنه براتون کلی مشکل و هزینه بتراشه. ولی وقتی یه قرارداد قانونی و درست داشته باشید، نه‌تنها جلوی اختلافات بعدی رو می‌گیرید، بلکه اگه یه روز هم مجبور شدید برید سراغ دادگاه و شکایت، هیچ‌کدوم از حقوق‌تون از بین نمی‌ره.
خلاصه اینکه رعایت نکات حقوقی توی تنظیم قرارداد خرید ملک، خیال آدمو از بابت آینده راحت می‌کنه و جلوی خیلی از دردسرای قانونی رو می‌گیره. اگه نمی‌خواید سرتون کلاه بره یا دچار ضرر مالی بشید، لازمه قبل از هر خریدی، این نکات رو بلد باشید و با دقت بررسی‌شون کنید. اینجوری می‌تونید با خیال راحت معامله کنید و دیگه استرس چیزی رو نداشته باشید.
۱. بررسی سند و مدارک فروشنده
نکته اول: اولین قدم برای خرید ملک، بررسی دقیق سند مالکیتشه. باید مطمئن بشید که سند به اسم خود فروشنده‌ست. اگه خود فروشنده حضور نداره، نماینده یا وکیلش باید وکالت‌نامه رسمی و مدارک معتبر همراهش داشته باشه. اگه ملک چندتا مالک داره، همه‌شون باید قرارداد رو امضا کنن یا وکالت رسمی داشته باشن. توی املاک ورثه‌ای هم حتما باید گواهی انحصار وراثت و رسید تسویه مالیات بر ارث وجود داشته باشه.
نکته دوم: برای اینکه قرارداد خرید ملک معتبر باشه، هر دو طرف معامله باید اهلیت قانونی داشته باشن؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید باشن. همچنین باید قصد واقعی برای معامله داشته باشن و با رضایت کامل وارد معامله بشن. کسی که به‌لحاظ قانونی ممنوع‌المعامله‌ست (مثلاً محجور یا تاجر ورشکسته)، نمی‌تونه ملک بفروشه.
نکته سوم: ملکی که می‌خواید بخرید، نباید هیچ محدودیت قانونی داشته باشه؛ مثل توقیف، رهن یا وثیقه. واسه همین، گرفتن استعلام ثبتی از اداره ثبت خیلی مهمه تا مطمئن بشید مشکلی برای انتقال سند وجود نداره. اگه ملکی در رهن یا توقیف قضائی باشه، خریدنش شرایط خاصی داره که باید حتما رعایت بشه.
نکته چهارم: مشخصاتی که توی سند ثبت شده باید دقیق، کامل و شفاف توی قرارداد بیاد؛ از متراژ گرفته تا آدرس و امکانات ملک. هر نوع ابهام یا اشتباه توی این بخشا ممکنه توی آینده باعث دردسر و اختلاف بشه.
۲. شرایط پرداخت
توی قرارداد خرید ملک، تعیین دقیق و شفاف شرایط پرداخت یکی از مهم‌ترین بخش‌هاست. باید مبلغ کلی معامله، نحوه پرداخت و زمان‌بندی اقساط به‌طور کامل مشخص بشه تا جلوی هر نوع اختلاف مالی یا دردسر بعدی گرفته بشه. یکی از نکات کلیدی اینه که خریدار نباید کل پول رو پرداخت کنه، مگر اینکه فروشنده همه‌ی تعهداتش رو کامل انجام داده باشه. یعنی تا وقتی که ملک به‌طور کامل تحویل داده نشده و انتقال رسمی سند انجام نگرفته، نباید کل مبلغ معامله پرداخت بشه. از اون طرف، فروشنده هم نباید ملک رو تحویل بده، مگه اینکه کل مبلغ توافق‌شده رو دریافت کرده باشه.
اگه پرداخت از طریق چک انجام می‌شه، حتماً باید مطمئن بشید که چک از یه حساب معتبر و غیرمسدود صادر شده باشه. بهتره چک در حضور خریدار و از حساب شخصی خودش صادر بشه تا از هر نوع سوءاستفاده جلوگیری بشه. یه نکته مهم دیگه هم اینکه اگه چک برگشت بخوره، فقط همون مبلغ چکه که قابل پیگیری و مطالبه‌ست و خود معامله به‌طور خودکار باطل نمی‌شه؛ مگر اینکه توی قرارداد به‌صورت مشخص براب این موضوع شرطی شده باشه.
۳. شروط و تعهدات طرفین
در قرارداد خرید ملک، همه‌ی شروط و تعهدات بین خریدار و فروشنده باید خیلی دقیق و شفاف نوشته بشه. مثلاً اینکه فروشنده موظفه ملک رو توی زمان مشخص و طبق شرایط توافق‌شده تحویل بده، یا خریدار باید مبلغ معامله رو سر وقت و به شیوه‌ای که مشخص شده پرداخت کنه.
اگه این موارد به‌وضوح توی قرارداد نیاد، ممکنه بعدها باعث اختلاف یا سوءتفاهم بشه. پس بهتره هیچ چیز مبهمی باقی نمونه و همه تعهدات، چه مربوط به فروشنده باشه چه خریدار، کامل و روشن نوشته بشه تا خیال دو طرف راحت باشه.
۴. شرایط فسخ قرارداد
برای اینکه بعداً بین خریدار و فروشنده اختلافی پیش نیاد، بهتره از همون اول، شرایط فسخ قرارداد به‌طور شفاف توی متن قرارداد نوشته بشه. چون ممکنه یه جاهایی یکی از طرفین بخواد قرارداد رو فسخ کنه. این شرایط می‌تونه شامل مواردی مثل پرداخت نکردن پول در زمان مقرر، تحویل ندادن ملک سر موعد، یا وجود ایرادات جدی توی ملک باشه. مخصوصاً اگه این موارد توی قرارداد پیش‌بینی نشده باشه یا خلافش نوشته شده باشه، دردسر درست می‌کنه.
به‌طور کلی، دو روش برای پایان دادن به قرارداد وجود داره:
روش اول: با توافق طرفین (اقاله) در این روش، خریدار و فروشنده با رضایت کامل، تصمیم می‌گیرن که قرارداد رو تموم کنن. این کار که بهش “اقاله” گفته می‌شه، فقط با توافق هر دو طرف ممکنه.
روش دوم: کسی که حق فسخ داره باید در مهلت قانونی اقدام کنه و قرارداد رو فسخ کنه. بعدش می‌تونه از دادگاه بخواد که فسخ رو تأیید کنه. دادگاه هم شرایط رو بررسی می‌کنه و اگه فسخ درست و قانونی باشه، حکم تأیید فسخ رو صادر می‌کنه.
۵. وجه التزام در قرارداد
برای اینکه دو طرف معامله به تعهدات‌شون پایبند بمونن، معمولاً توی قراردادهای خرید و فروش، یه مبلغی به اسم «وجه التزام» تعیین می‌کنن. این مبلغ به‌عنوان یه شرط ضمن عقد در نظر گرفته می‌شه و اگه یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه، موظفه این مبلغ رو به‌عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت کنه.
نکته مهم آخر
خیلی خلاصه و به زبان ساده مهم ترین مواردی که باید در هنگام خرید و فروش ملک در نظر بگیرید بیان شد اما این موارد صرفا مهم ترین نکات در این زمینه بود. پیشنهاد ما این است هنگان تنظیم اینگونه قرارداد ها حتما از خدمات وکلا بهره مند شوید. چرا که هزینه ای که برای وکیل در ابتدا و برای تنظیم قرارداد می کنید، بسیار بسیار ناچیز در مقابل ضرر ها و هزینه های گزاف بعدی در صورت اختلاف با طرف معامله است که سبب از بین رفتن سرمایه شما می شود و شاید در آن موقع دیگر به نتیجه مطلوب نرسید.
ما به عنوان پلتفرم واسطه ای میتوانیم پس از ثبت درخواست از سوی شما چه از طریق سایت و چه تلفنی، شما را به وکلای متخصص در زمینه های مربوطه متصل کنیم.
